⭕️ چرا بازار مسکن از رکود خارج نمى شود ؟

✍️ نویسنده : سیامک قاسمى

تیرماه امسال دور تازه رکود بازار مسکن ایران وارد پنجمین سال خود شد و از نظر تاریخى این یکى از عمیق ترین و طولانى ترین دوره هاى رکود بازار مسکن در طى دهه هاى گذشته است . وقتى درباره رکود در بازار مسکن صحبت مى کنیم به این معنى است که تقریبا از تیرماه سال ١٣٩٢ تا کنون غیر از یک یا دو ماه در همه ماهها تورم نقطه به نقطه سالیانه قیمت مسکن از تورم نقطه به نقطه عمومى کشور کمتر بوده است . عمق رکود در ماههایی در طى ٤ سال اخیر به حدى بوده است که بازار مسکن تورم منفى را تجربه کرده و قیمت ها نه تنها به اندازه نرخ تورم عمومى یا بیشتر افزایش نیافته است که حتى کاهش قیمت هم داشته ایم .

این به این معنى است که هر کس با قصد سرمایه گذارى در طى ٤ سال اخیر وارد بازار مسکن شده و خرید داشته است بطور کلى زیان کرده  و این بازار نتوانسته است بطور عمومى سودى حتى به اندازه نرخ تورم هم ایجاد کند .

اما واقعا چرا بازار مسکن در این خواب عمیق فرو رفته است و آیا این بازار دوباره در آینده شاهد رشدهاى قیمتى هماند سالهاى ٨٦ یا ٩١ خواهد بود و یا این بازار در یک نقطه تغییر ماهیت از نظر بازار سرمایه گذارى در ایران قرار دارد ؟

بررسى ها نشان مى دهد عمده دلایل رکود بازار مسکن را مى توان در چند عامل خلاصه کرد و باید دید که آیا این عوامل در آینده مى توانند شرایط بهترى را براى این بازار رقم بزنند ؟

١- عامل قیمت نفت : تحلیل ها و مقایسه دوره هاى رونق بازار مسکن و مقایسه آن با قیمت نفت بیانگر این نکته است که سابقه نداشته است که ما در دوره اى شاهد رونق بازارمسکن بوده باشیم و قیمت نفت در کف تاریخى خود باشد . طبیعى است که قیمت نفت به عنوان موتور توزیع ثروت در اقتصاد ایران وقتى رو به کاهش مى رود ، منابع پولى کافى در سطح جامعه توزیع نمى شود و عدم بسط نقدینگى از منظر افزایش درآمدهاى نفتى و عدم شکل گیرى بیمارى هلندى امکان افزایش قیمت مسکن از طریق افزایش قیمت نفت را سلب کرده است .

٢- عامل مازاد عرضه : واقعیت این است که هر موج افزایش قیمت در بازار مسکن در دوره هاى گذشته همراه با یک موج افزایش شدید ساخت و ساز و ورود تازه واردین به این بازار با هدف سودآورى بوده است . این موج هاى ساخت و ساز بویژه در دوره رونق سالهاى ٨٦ تا ٩١ به اوج خود رسیده بود . اما این تازه واردین از یک موضوع مهم در این ورود خود به بازار مسکن غافل بوده اند و آن عامل این بود که با افزایش شدید قیمت مسکن آیا تقاضا همچنان توان همراهی با عرضه را دارد و آیا افزایش ساخت و ساز همگام با تقاضاى واقعى بازار مسکن در ایران بویژه کلان شهرها است ؟

٣- عامل نرخ سپرده : نرخ سپرده در طى چهار سال قبل متناسب با کاهش نرخ تورم کاهش پیدا نکرده است. این بالا بودن نرخ سپرده بانکى تقریبا امکان رقابت را از همه بازارهاى سرمایه گذارى از جمله بازار مسکن سلب کرده است و سرمایه گذاران در این سالها ترجیح داده اند تا به جاى سرمایه گذارى و خرید ساختمان با هدف سودآورى ، پول هاى خود را در سپرده هاى بانکى نگه دارند . واقعیت این است که به دلیل بحران شبکه بانکى عملا ارتباط نرخ سپرده با نرخ تورم در اقتصاد ایران قطع شده است و در شرایط فعلى امکان کاهش واقعى و نه دستورى نرخ سپرده وجود ندارد .

٤- عامل تسهیلات بانکى : بحران شبکه بانکى در طى سالهاى اخیر سبب شده است که بغیر از بانک مسکن بقیه بانک هاى کشور امکان ارائه تسهیلات متناسب با قیمت مسکن را ندارند و بازار مسکن به یک بازار بزرگ خرید نقدى تبدیل شده است و این موضىوع با توجه به قیمت بالاى مسکن از عوامل رکود این بازار است .

شرایط بازار مسکن در افق میان مدت بیانگر این نکته است که هم قیمت نفت احتمال پایینى براى افزایش دارد و هم رکود تقاضا و کاهش قدرت خرید عمومى و پدیده مازاد عرضه در بازار مسکن ادامه دارد و هم ادامه بحران شبکه بانکى در بخش عدم توان تسهیلات دهى و بالا بودن نرخ سپرده، سبب مى شود که در افق کوتاه مدت و حتى میان مدت هم نمى توان امکان خروج بازار مسکن از رکودى که در آن گرفتار است را متصور بود و به نظرمى رسد ما در آستانه تغییر ماهیت بازار مسکن از یک بازار عمومى به یک بازار تخصصى باشیم .
(موسسه مطالعاتی بامداد)